文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为(wèi)了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了(le)全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年(nián)对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求(qiú)，也(yě)提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时(shí)代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收(shōu)合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得京j属于北京哪个区的车由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发(fā)商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部完工，支付(fù)比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房设(shè)计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个(gè)环(huán)节(jié)，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　京j属于北京哪个区的车资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完(wán)成定(dìng)金保全措施(shī)才可(kě)预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及订金返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质(京j属于北京哪个区的车zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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