饱受争议的二(èr)手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合(hé)发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等(děng)十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分(fēn)析师(shī)张大(dà)伟称，随(suí)着城(chéng)市发(fā)展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到(dào)中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省(shěng)城(chéng)规(guī)院住房政策研(yán)究中心首席(xí)研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强(qiáng)的(de)专业性(xìng)，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务(wù)事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更(gèng)大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多的一(yī)个话题(tí)，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监(jiān)管的(de)重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点(diǎn)城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据(jù)是1995年国家计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关于(yú)房地产中介服(fú)务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这(zhè)样的(de)规定：“少数(shù)特(tè)别(bié)复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消了(le)房(fáng)地产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价(jià)，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少由各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具(jù)体收取(qǔ)过(guò)程中，会(huì)结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合(hé)计算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网站、客(kè)户(hù)端等(děng)场所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提(tí)供的基(jī)本服务和延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于市(shì)场(chǎng)平均水平的房(fáng)地(dì)产经纪机构，住房和三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因城乡建设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门依法查(chá)处不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要(yào)依法依规(guī)纳(nà)入国(guó)家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价(jià)，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普(pǔ)宅(zhái)本(běn三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因)来收费(fèi)就(jiù)不同，各家(jiā)收(shōu)费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范(fàn)围(wéi)内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其(qí)中的(de)细则(zé)，还需要看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服(fú)务领域的调整改善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同时(shí)，由于二手房很多房(fáng)源在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等(děng)都可能对(duì)交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的(de)中介费，但(dàn)在一些热点城市(shì)的(de)二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的(de)情形，因部分购(gòu)房者处于弱势(shì)地(dì)位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一(yī)些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一(yī)些房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)公司(sī)将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利(lì)用(yòng)其支配(pèi)地位(wèi)，在原(yuán)先(xiān)经(jīng)纪服务收费(fèi)的基(jī)础(chǔ)上，再(zài)次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其(qí)转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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