近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通(tōng)过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施(shī)证券(quàn)投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求(qiú)，分红类(lèi)似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的(de)前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对(duì)基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增(zēng)值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年在职教育是什么意思，补充在职是什么意思(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立(lì)的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关(guān)注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要(yào)来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相在职教育是什么意思，补充在职是什么意思对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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