近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的关(guān)键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波(bō)动受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调(diào)减金额(é)根据(jù)单位基(jī)金(jīn)份额的分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归还武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数ong>

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红(hóng)相当于(yú)包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的(de)分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数yíng)期限(xiàn)较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加(jiā)上到(dào)期(qī)后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观(guān)察和(hé)评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额(é)与募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。