导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意(yì)味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产(chǎ无可厚非是什么意思n)生了(le)额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当无可厚非是什么意思下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区(qū)域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除(chú)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）无可厚非是什么意思的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是否意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房(fáng)等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业(yè)管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确(què)指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可能超(chāo)预期。

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