5月以来，房地(岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地产行业的(de)持股比例也(yě)同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎(hū)在今年(nián)一季度得(dé)以(yǐ)延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级(jí)市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期(qī)一(yī)去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业务(w岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市ù)为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关(guān)人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资成本(běn)，优(yōu)质的(de)开(kāi)发(fā)资源和良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的(de)修复(fù)更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房(fáng)企一(yī)季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现在五月的(de)市(shì)场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(h岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市ǎi)利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去(qù)等(děng)待它的基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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