OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低(dī)开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列(liè)。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避(bì)的原(yuán)因，最近几个(gè)交易日(rì)场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他(tā)也(yě)同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较(jiào)大(dà)，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类投(tóu)资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没(méi)有造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调(diào)至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区(qū)类资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开的(de)业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关(guān)事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到(dào)了一定提振，二级(jí)市场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线(xiàn)传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了(le)对张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意(yì)向书和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目(mù)出(chū)租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息(xī)的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实际(jì)租户需(xū)要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签(qiān)署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些(xiē)空间(jiān)，但(dàn)本着(zhe)对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责的态(tài)度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时(shí)间赛(sài)跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的(de)张江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都(dōu)坚持(chí)以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而这次(cì)项目(mù)的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发(fā)生(shēng)在市(shì)场活(huó)跃度的(de)短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江光大(dà)园项目在给租户的(de)分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一(yī)些，单(dān)价也贵一(yī)些(xiē)，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身需(xū)求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资(zī)产的管(guǎn)理人(rén)都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资(zī)源共享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更加充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人(rén)补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产业空(kōng)间(jiān)资产上市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可(kě)能(néng)面(miàn)临(lín)了一些突发(fā)情况需(xū)要解决，但(dàn)是(shì)这和(hé)我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能(néng)算(suàn)是一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可(kě)能(néng)化(huà)解当前突(tū)发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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