文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期支付(fù)以及(jí)违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的(de)监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了(le)房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区(qū)面积由7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二(èr)十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系(xì)列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的(de)预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这(zhè)些方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通(tōng)过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表(jié)，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极(jí)为严格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可(kě)预(yù)售。什(shén)么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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