导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需(xū)求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大(dà)新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是(shì)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能(néng)够(gòu)得(dé)到(dào)当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)<半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次/strong>

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价的(de)大(dà)城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来(lái)的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可(kě)能存(cún)在(zài)统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增(zēng)速(sù)可(kě)能超(chāo)预(yù)期。