OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日的(de)下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个交易日(rì)二级市(shì)场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别报中(zhōng)已(yǐ)经披露(lù)张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现(xiàn)波动(d值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别òng)。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上(shàng)述人(rén)士看(kàn)来，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于风险规避(bì)的(de)原(yuán)因，最近几个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定(dìng)释放，但是(shì)价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资(zī)者(zhě)。此外(wài)，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执行董事(shì)高(gāo)如(rú)星(xīng)对(duì)此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至得这么(me)急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格出现回(huí)落。在随后召开的(de)业绩(jì)说明(míng)会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据(jù)了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的扩(kuò)募(mù)说明(míng)会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目的(de)信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合(hé)同(tóng)谈判中(zhōng)的(de)储备(bèi)租(zū)户正常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到(dào)回升(shēng)。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言(yán)，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并(bìng)同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提(tí)前退租的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面(miàn)积超过(guò)了2万(wàn)方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积(jī)在短(duǎn)期内(nèi)完(wán)成(chéng)去化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的(de)张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权(quán)益人有那(nà)么多储备租户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何未能得到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的(de)大租户退租正(zhèng)好发生在市场活(huó)值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在(zài)给租户(hù)的(de)分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等方面也(yě)有一(yī)些差异化(huà)，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平的(de)大(dà)平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一(yī)些独(dú)栋形态的(de)物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根据(jù)自(zì)身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充(chōng)分发(fā)挥(huī)协(xié)同效应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前(qián)在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间资产上市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我(wǒ)们实现基金扩容的第(dì)一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临(lín)了一(yī)些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年建设(shè)发(fā)展过(guò)程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突(tū)发事件(jiàn)的(de)所有(yǒu)负(fù)面影响，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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