OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的(de)事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格(gé)开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二(èr)级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规(guī)避的(de)原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本(běn)上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益(yì)率高的产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投(tóu)资价马云移民到哪国籍值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若(ruò)张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园(yuán)区类资(zī)产就回调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率下降事项，一(yī)度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线下(xià)的(de)扩募说明会上(shàng)，运营(yíng)团(tuán)队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签(qiān)署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回(huí)升。没(méi)想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了(le)市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技(jì)消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和(hé)核实工作，并同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保(bǎo)证(zhèng)金给了(le)我们一些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度(dù)，我们(men)肯定要(yào)全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责(zé)人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那么(me)多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的(de)空置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于正常情况，而这次(cì)项目的大租(zū)户退租(zū)正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市场情(qíng)况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面(miàn)积为主，还(hái)有一(yī)些独栋形态的物马云移民到哪国籍业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变(biàn)成了(le)一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源(yuán)共享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及(jí)对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万(wàn)方(fāng)，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上市(shì)平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的(de)发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的(de)一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临了(le)一(yī)些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十(shí)年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非(fēi)常小的(de)插曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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