万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北(běi)分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子(zi)根(gēn)本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报(bào)道(dào)证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔俄罗斯乌克兰什么时候结束战争(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司(sī)中国信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京(jīng)当年的“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的(de)成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　俄罗斯乌克兰什么时候结束战争>

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北(běi)京(jīng)国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设(shè)等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿(yì)的(de)北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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