饱受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用(yòng)房源客(kè)源优势收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合(hé)理确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格(gé)实行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价(jià)等(děng)十(shí)方(fāng)面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策(cè)研究(jiū)中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大(dà)宗交易，由于二(èr)手房交易(yì)成本(běn)较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不(bù)对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造成额外的(de)负(fù)担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在(zài)内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房(fáng)地产市(shì)场管理和(hé)调控的主题(tí)。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作(zuò)的意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最(zuì)多的一个话题，便是房(fáng)地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)上，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方(fāng)共(gòng)同(tóng)承担(dān)经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费标(biāo)准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国家计(jì)委建设部下(xià)发(fā)的(de)《关(guān)于房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京(jīng)为例(lì)，目前北京市执行的(de)2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介费(fèi)上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会(huì)结(jié)合房屋价(jià)值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应(yīng)当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和(hé)捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提供的基本服(fú)务和延伸服(fú)务，应当分别(bié)明确服务项目(mù)和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费(fèi)明显高于(yú)市(shì)场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会(huì)同市场监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断(duàn)法(fǎ)律法规的(de)行为。对房地产经纪(开平二手车市场在哪里，开平哪里有二手车市场jì)机构相关违法违(wéi)规信息，市(shì)场监管部门要(yào)依法依规(guī)纳入国(guó)家企业信(xìn)用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范(fàn)行(xíng)业，打(dǎ)击(jī)收费过(guò)高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加上经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来(lái)如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目(mù)前市(shì)场看(kàn)，经(jīng)纪服(fú)务领(lǐng)域(yù)的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化(huà)，有利(lì)于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等(děng)都可能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业的(de)专业(yè)性提出(chū)更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在(zài)一些热点(diǎn)城市(shì)的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势(shì)地(dì)位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介费(fèi)，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情(qíng)况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再(zài)次向房东收取费(fèi)用，而开平二手车市场在哪里，开平哪里有二手车市场这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易中操作(zuò)的透明度(dù)，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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