导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地(dì)产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国(guó)的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普(pǔ)查工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数里的(de)期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价(jià)的(de)大(dà)城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的需(xū)求驱动(dòng)力(lì奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结(jié)构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不(bù)断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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