饱受争(zhēng)议的(de)二(èr)手(shǒu)房交易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了(le)关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收(shōu)取(qǔ)过高费(fèi)用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师(shī)张大伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超(chāo)过(guò)80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过(guò)程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门(mén)主要(yào)监管(guǎn)的重点，将是(shì)对房地产经纪服务(wù)收(shōu)费及中介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低(dī)的(de)中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了(le)房地产中介服务(wù)等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明(míng)确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在(zài)经营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服(fú)务内容和收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确服务(wù)项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事(shì)人出具收费清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设部门(mén)将会同市场(chǎng)监管等部(bù)门(mén)采取约谈等(děng)综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关部门依法查处(chù)不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄(lǒng)断(duàn)法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建(jiàn)部发(fā)文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业(yè)，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪机(jī)构(gòu)，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未(wèi)来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的(de)细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利(lì)doi的时候怎么夹，doi是怎么夹于行业健康发展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很(hěn)多(duō)房doi的时候怎么夹，doi是怎么夹源(yuán)在产权(quán)方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都(dōu)可(kě)能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究(jiū)总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原(yuán)本应(yīng)该由上(shàng)下(xià)家(jiā)各支付一半的(de)中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即(jí)使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者(zhě)单边收费的(de)行(xíng)为(wèi)。部(bù)分中介公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服(fú)务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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