“现在的房地(dì)产很(hěn)难再(zài)出(chū)现像过(guò)去十年的系统性行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业分化(huà)的愈加明显，让机构(gòu)和(hé)投资者的(de)关注度从板块向单个标的转移(yí)。上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀(shā)到了最底(dǐ)部(bù)，而且(qiě)是反复(fù)地(dì)杀到了底部，再(zài)往下的空间已经不大了。

　　三道(dào)红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股(gǔ)阿(ā)尔法(fǎ)重要参(cān)考

　　那么如(rú)何寻(xún)找房地产个股(gǔ)的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏(hào)提(tí)醒，在房(fáng)地产(chǎn)赛道(dào)中进行选择，需要非(fēi)常(cháng)小心(xīn)，避免选了半(bàn)天(tiān)，标的(de)公司出现(xiàn)爆雷的(de)情况。除此之(zhī)外(wài)，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有大的国资背景的、杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低的(de)、此(cǐ)前没有(yǒu)踩(cǎi)过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关(guān)注一下(xià)今年(nián)房地(dì)产的开(kāi)发资金来源，可以(yǐ)发现，其实(shí)银行的(de)信贷倾向是(shì)不(bù)太(tài)愿意给房企贷款的，房企的主要资金(jīn)来源来自新盘的销售。但今年新房的销售情况相较(jiào)一(yī)般。再关注(zhù)一下，哪些房(fáng)企(qǐ)能从银行拿到(dào)钱(qián)，其(qí)实主(zhǔ)要(yào)还是那些有(yǒu)国企(qǐ)背景的(de)房企，民营房企相对(duì)比(bǐ)较困难，所以整个(gè)行业(yè)出现了一(yī)个很明显的(de)分化，无论是(shì)在销售(shòu)，还是融资等各个方面都非常明显。现(xiàn)在(zài)有国(guó)资(zī)背景的(de)房(fáng)企在资本市(shì)场表(biǎo)现相对较(jiào)好，但没有(yǒu)国资背景的民营房企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的(de)逻辑是，“寻(xún)找(zhǎo)最后(hòu)的赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们会特别重视企业的成本(běn)优势(shì)，更具体一点，就(jiù)是它(tā)的(de)净(jìng)借贷水(shuǐ)平(píng)（净(jìng)负债率）是(shì)不(bù)是行业内的(de)最低(dī)水(shuǐ)平；利润(rùn)率(lǜ)是不是行业(yè)内(nèi)最高的(de)；融资(zī)成本是否是(shì)行业内最低的(de)；建安成本是否也是业内最(zuì)低的；这些都是我(wǒ)们(men)看重的一家房企的综合成(chéng)本。

　　需要(yào)注意的是，能(néng)够(gòu)同时满足上述条件的房(fáng)企(qǐ)并不多。即便是(shì)小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了在国央企(qǐ)中(zhōng)，仍有部分房企出现了(le)“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整理(lǐ)发(fā)现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格力地产、西(xī)藏城(chéng)投(tóu)、中(zhōng)交地产、中国武(wǔ)夷等国央企(qǐ)“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展、京投(tóu)发展、光明地产(chǎn)、云南(nán)城投、首开股份、珠江(jiāng)股(gǔ)份、城投控股等(děng)国(guó)央企(qǐ)房企也踩了(le)“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩(kuò)张(zhāng)房(fáng)企

　　需警(jǐng)惕其(qí)重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国央企房企，其(qí)财(cái)务指标称得上完(wán)全健康的(de)仍(réng)是少数。而更加值得注意(yì)的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至地方国企(qǐ)开始大举(jǔ)扩张。而这无疑(yí)又进一(yī)步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速(sù)度(dù)的张弛有度尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有助于房企(qǐ)储备优质(zhì)“弹药”；但过(guò)于(yú)乐观的预判未(wèi)来(lái)市(shì)场，以(yǐ)及(jí)过于激(jī)进(jìn)的扩(kuò)张拿地节(jié)奏也有可(kě)能(néng)让房企重(zhòng)蹈(dǎo)此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置(zhì)的一家(jiā)房(fáng)企(qǐ)进行举(jǔ)例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净(jìng)借贷(dài)比例都维持在33％左右，完全(quán)没(méi)有增加杠杆比(bǐ)例。而到(dào)2022年(nián)，这家房(fáng)企明显感(gǎn)觉到(dào)机会来(lái)了，其(qí)开始在一线城市(shì)进行大举拿(ná)地，净负(fù)债率(lǜ)也由此前(qián)的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨(zhǎng)了(le)接近三分之一。与此同(tóng)时，该房企新购入地块也实现了快速的(de)开盘利用(yòng)率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于它(tā)本身储备了(le)很多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿(yì)元，且其中一半在一(yī)线城市，另外(wài)一半(bàn)也主(zhǔ)要(yào)集中在强二线和(hé)二(èr)线城市；另一(yī)方面，它的扩张是有节(jié)制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道(dào)，与(yǔ)之相反，有(yǒu)些房企(qǐ)的扩(kuò)张速度让(ràng)人感(gǎn)觉又回到了(le)2016年、2017年，或者(zhě)说看(kàn)到了(le)2016年～2020年期间扩张的(de)民营企业的影子。虽然说(shuō)，见到机(jī)会(huì)时要(yào)出手，但出手的章法仍要(yào)小(xiǎo)心，如(rú)果(guǒ)负(fù)债率扩张得(dé)太快，但未来的两年市(shì)场没有想象得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来(lái)衡量一(yī)家房企(qǐ)的扩张(zhāng)速(sù)度是否激进？陈(chén)昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》表(biǎo)示，主要还是看房企的净负债率水(shuǐ)平，在我(wǒ)看来，这个比例如果超过60％，就(jiù)是扩(kuò)张得过于快速了。

　　不(bù)难看出，这一标准要(yào)比“三(sān)道红线”对房(fáng)企的(de)净负债率(lǜ)要求不(bù)得高于100％要更加严格。陈(chén)昊(hào)扬解(jiě)释，当前房地(dì)产(chǎn)行业的复苏速度并没有那么快，所(suǒ)以(yǐ)要规避公司净负债(zhài)率提(tí)高到一(yī)个比较(jiào)危(wēi)险的(de)水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极(jí)的(de)房企(qǐ)梳理(lǐ)发(fā)现，中(zhōng)交地产、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀地(dì)产、绿城中国(guó)、保利发展等(děng)房企2022年净负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负(fù)债率持续居(jū)高(gāo)不(bù)下，在2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成(chéng)鲜明对比的是，华润置地、中(zhōng)国海外发展、万科(kē)A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在践行(xíng)较积极的拿地策略的同时，也较好地(dì)控制(zhì)了公司的扩(kuò)张速(sù)度与净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房企

　　或(huò)具备“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际(jì)上，他们是以同一筛选标准来看国央(yāng)企(qǐ)与民营房企(qǐ)，但(dàn)在各(gè)维度的实际表现上，国央企确实会更胜(shèng)一筹。如(rú)国央(yāng)企的融资(zī)成本更低，融资渠道(dào)也(yě)更顺畅，能够做到(dào)想融就(jiù)融(róng)，这(zhè)样，国央企自然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然(rán)对比民营房企，机构更(gèng)加看(kàn)好国(guó)央企，但这也并(bìng)不意味着，民营(yíng)企业(yè)中就没有(yǒu)“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报(bào)，滨江集(jí)团的十大流(liú)通股(gǔ)东中新进了“中国工商(shāng)银(yín)行股份(fèn)有限公司(sī)－景(jǐng)顺长(zhǎng)城(chéng)中国回报(bào)灵活(huó)配置混合型证(zhèng)券投资基金”“全国社(shè)保基金一一六组(zǔ)合(hé)”等(děng)。

　　除(chú)此之外(wài)，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴(bā)马资产管理有限公司就长期持有(小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了yǒu)滨江集团(tuán)。根据(jù)一(yī)季报，该资产(chǎn)公司的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其(qí)自身(shēn)的基(jī)本面(miàn)表现(xiàn)存(cún)在(zài)一定关系。2020年以来的近三年时(shí)间，房地产市(shì)场整(zhěng)体在走“下坡路(lù)”，但作为(wèi)杭州本土房企(qǐ)的滨江集团仍是(shì)表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集团在业(yè)绩表现、销售规模、新增土储、股(gǔ)价表现等(děng)多(duō)维度都表(biǎo)现(xiàn)了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归(guī)母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期(qī)发布的2023年一季报，今年一季度，滨(bīn)江集团更(gèng)是(shì)实现了扣非(fēi)归母净利(lì)润5.41亿(yì)元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜(tóng)时代(dài)”仍(réng)能(néng)保(bǎo)持(chí)自身(shēn)业绩的(de)持续增长，和滨(bīn)江集(jí)团扎根杭州的战略布局关(guān)系密(mì)切(qiè)。根(gēn)据2022年(nián)年报，滨江集团有近(jìn)七(qī)成营收来自杭(háng)州地区，而在2021年(nián)，杭(háng)州地区的营收比重只占到近六成。近(jìn)三(sān)年持(chí)续稳居杭州房企(qǐ)销售排名第(dì)一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集(jí)团在(zài)杭州的土储补充同样较为(wèi)积(jī)极，根(gēn)据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在杭(háng)拿地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样(yàng)持(chí)续稳(wěn)居杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的较(jiào)突出表现(xiàn)，也让滨江集(jí)团的(de)房(fáng)企排(pái)名迅速(sù)提升。到2023年(nián)，滨江集(jí)团的房(fáng)企排名已冲(chōng)进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集(jí)团实现销售额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位(wèi)。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至(zhì)今，滨江(jiāng)集(jí)团股价翻了超(chāo)一倍以上，而(ér)近期，滨江集(jí)团(tuán)更是迎来多(duō)家(jiā)机构(gòu)的集中调研(yán)。滨江(jiāng)集团发(fā)布公(gōng)告表示，公司(sī)于(yú)5月10日接受了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局(jú)重点移至存量赛道

　　机构(gòu)在下(xià)游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际(jì)上房地产(chǎn)开发只是房地产产业(yè)链上的(de)中(zhōng)游环节，其(qí)上(shàng)游主(zhǔ)要(yào)为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料(liào)供(gōng)应商(shāng)，而下游应用行业主要包(bāo)括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产开(kāi)发环节与上(shàng)游材料端息(xī)息(xī)相关，新盘开工不(bù)足导致上游不(bù)被(bèi)看好，机构寻觅个股阿尔法的(de)思路渐渐移至下游(yóu)。“中国房地产行业在(zài)进入存量房(fáng)时代(dài)，所以对地产(chǎn)产业(yè)链，尤(yóu)其是偏消费(fèi)属性的家装家居(jū)领域(yù)，我们相对看好，因为居(jū)民保有的住(zhù)房规模越(yuè)来越大，随着时间(jiān)的增加，内装更新的需求也会越来越多。美国过去的数据(jù)充分说明了这(zhè)一(yī)点，在新房销售见顶之(zhī)后，家具消费的增长却(què)一直都很好。对于地(dì)产产业链，我们相(xiāng)对看好和内装相关的行业，例(lì)如(rú)消费(fèi)建材(cái)、家(jiā)居装饰等。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而(ér)根(gēn)据(jù)《红(hóng)周刊(kān)》对(duì)下(xià)游(yóu)细分(fēn)中相关赛道龙(lóng)头(tóu)年内表现的(de)统(tǒng)计，目前暂(zàn)居前两位(wèi)的都是来(lái)自家纺赛(sài)道的公(gōng)司，它们分别(bié)是(shì)富(fù)安娜和(hé)水星(xīng)家(jiā)纺，特别是前者在月(yuè)线(xiàn)连收七根阳(yáng)线(xiàn)的(de)基础(chǔ)上，年内迄(qì)今(jīn)涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主要从事(shì)纺织(zhī)家(jiā)居、睡眠家居(jū)、生活(huó)类产(chǎn)品的研发(fā)、设计、生(shēng)产及销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季度报(bào)告显示，报告期内，富安娜(nà)实现营业(yè)收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不(bù)过实现(xiàn)归属于上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的净利润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而(ér)从(cóng)上(shàng)市公(gōng)司一季报的(de)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，能够发现该(gāi)股早已(yǐ)成为基金重(zhòng)仓股的天下，彼时包括公募的中欧价(jià)值发现(xiàn)、中欧潜(qián)力价值(zhí)、工银瑞信(xìn)灵动(dòng)价值、宝(bǎo)盈新(xīn)价值(zhí)和私募的明(míng)河(hé)2016，都在其(qí)中出现，占据了半(bàn)壁江山。需要(yào)强(qiáng)调的是，中欧的两只基(jī)金(jīn)都是价值派(pài)基金经理曹名长在管的产品(pǐn)，首季其同时重仓的房地产(chǎn)产业链股(gǔ)票还有金(jīn)地集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风光一时的家居(jū)板块也因疫情(qíng)、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多因(yīn)素一度沉(chén)寂，不(bù)过好在困(kùn)境反转(zhuǎn)露出曙光(guāng)，家居板(bǎn)块中年内表现(xiàn)最好的是志邦家居。同一时间段，该(gāi)股年(nián)内上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来(lái)看，无论(lùn)是营收还是归母净利润，公司都(dōu)实现了同比双升。

　　从公司(sī)的十大流通股股东来看，《红周刊》发现广发基金经理(lǐ)罗洋(yáng)慧(huì)眼(yǎn)独具，一季报中(zhōng)他管理的广发策略(lüè)优选和广(guǎng)发安(ān)宏回报(bào)均增(zēng)加(jiā)了持股，而这(zhè)两只产品(pǐn)也成为志邦家居十大(dà)流通股股东中仅有的两只公(gōng)募。有意(yì)思的是，他似(shì)乎(hū)对于(yú)定制家居类(lèi)标的情有(yǒu)独钟，在另一(yī)家赛道公司金牌橱柜中，他(tā)管理的全部三只产品均登榜十大流通股股东，其也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺(fǎng)外(wài)，下游的物(wù)业(yè)股(gǔ)也(yě)越来越被(bèi)机构所青睐，不过这类标的大(dà)多在(zài)香港上市，如何(hé)选择成(chéng)为难题。对此，前述上海公募基(jī)金经理(lǐ)举例分析(xī)：“物业服务不是(shì)一个高(gāo)毛利的行业，挣钱(qián)很辛(xīn)苦，我选(xuǎn)公司还是希望(wàng)挣的是(shì)市场(chǎng)化应(yīng)该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿城服务为例(lì)，它(tā)在中高端楼盘占(zhàn)比(bǐ)是(shì)比较(jiào)高的，每年到期的合同里(lǐ)提价成功(gōng)率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动(dòng)的大部分项目(mù)到(dào)期(qī)之后，经过两(liǎng)三轮(lún)合同周期还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里(lǐ)真正(zhèng)能做到产(chǎn)品(pǐn)提价的公司很少，因为物业(yè)公司很(hěn)容(róng)易(yì)一开始是挣(zhēng)钱的，后面因为(wèi)保安(ān)这些固定(dìng)人员成本的年度(dù)增长，不过服务(wù)没有特(tè)别好，客(kè)户没有那(nà)么满意，能做到提价难(nán)度(dù)是(shì)非常(cháng)大(dà)的(de)。但是(shì)该公(gōng)司能(néng)在业内做到到(dào)期之后提(tí)价率(lǜ)比较高，这跟它的定位(wèi)和比(bǐ)较(jiào)好的服务(wù)是有关系的。”他进一步(bù)强调(diào)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了