文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购(g现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子òu)房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多(duō)数(shù)居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的(de)分期(qī)付(fù)款形式，等新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了核(hé)心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们(men)的(de)《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuá现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子n)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方式(shì)套(tào)取的(de)资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式(shì)：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批(pī)后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环(huán)节，各环节(jié)内容确(què)认无(wú)误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余(yú)房(fáng)款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做(zuò)了(le)统一详细规(guī)定，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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