饱受争议的(de)二手房交易中介(jiè)费(fèi)问(wèn)题(tí)，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务(wù)的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房(fáng)源(yuán)客源优(yōu)势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线城市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策(cè)研究(jiū)中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民来(lái)说(shuō)属于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易(yì)，由(yóu)于二(èr)手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信(xìn)息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹(jiā)带(dài)其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额(é)外(wài)的(de)负担，而且这些服(fú)务事项并未明(mí放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉ng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务(wù)在内的(de)相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进行规(guī)范(fàn)和秩序(xù)整顿，是(shì)房(fáng)地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更(gèng)大(dà)，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重(z放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉 style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉hòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明(míng)确具体的中介费率，中介(jiè)机(jī)构(gòu)仅需(xū)在服务过程(chéng)中对(duì)收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综合计(jì)算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或(huò)渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标(biāo)价和(hé)捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪(jì)机构提供的(de)基本服务和延(yán)伸服(fú)务，应当分别明确(què)服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应(yīng)当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具(jù)收费(fèi)清(qīng)单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的(de)房地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部(bù)门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等(děng)综合措施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部门会同(tóng)有(yǒu)关部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相(xiāng)关违(wéi)法违规(guī)信息(xī)，市(shì)场(chǎng)监管部门(mén)要依(yī)法依规纳入国(guó)家企业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪服务(wù)费用对市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性(xìng)质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利(lì)于(yú)行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很(hěn)多房(fáng)源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业(yè)的(de)专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各(gè)支付一(yī)半的(de)中介费，但在(zài)一(yī)些热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出(chū)现中介(jiè)费及税费均由购房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者单边(biān)收费的行为。部(bù)分中介公司可能会(huì)利(lì)用其支配(pèi)地位，在原先经纪(jì)服务收费的(de)基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高(gāo)交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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