5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是公司拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性(xìng)机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央(yāng)企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。<珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗/p>

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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