导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十(shí)年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套(tào)房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户(hù)占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾害综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修的(de)时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅(zhái)结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着(zhe)中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流(liú)入(rù)地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思(rén)口流(liú)动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足(zú)庞大流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思trong>

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依(yī)然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一(yī)居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模(mó)的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。