导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同(tóng)能(néng)级(jí)城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发(fā)布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到(dào)中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地(dì)产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房(fáng)并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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