近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的(de)变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预期(qī)则更有(yǒu)规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通过基(jī)金(jīn)募集材料(liào)和(hé)信息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金(jīn)正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的(de)过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的(de)分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权(quán)类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要(yào)包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较长，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评估(gū)项目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的(de)实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称(chēng)。

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