饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了(le)关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房(fáng)源客(kè)源优势(shì)收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖(lài)中(zhōng)介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对(duì)称等问题(tí)，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造成额外(wài)的(de)负担，而且这些(xiē)服务(wù)事(shì)项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在(zài)的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的(de)相关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò鹅颈藤壶多少钱一斤，鹅颈藤壶和佛手螺一样吗)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业(yè)关注最多的一个(gè)话(huà)题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经(jīng)交易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超过(鹅颈藤壶多少钱一斤，鹅颈藤壶和佛手螺一样吗guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放(fàng)权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取消了(le)房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未明确(què)具体的(de)中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明(míng)码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明(míng)码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内(nèi)容(róng)和(hé)收费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具(jù)收(shōu)费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金(jīn)额(é)，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高(gāo)于市(shì)场平均水平的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综(zōng)合措(cuò)施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费等违反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法违规信息(xī)，市(shì)场监管部(bù)门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未(wèi)来(lái)豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经(jīng)理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是(shì)规范(fàn)行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家(jiā)收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出(chū)，由(yóu)于当前(qián)两部门提(tí)出的(de)意(yì)见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需(xū)要看(kàn)各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范化(huà)，有利于(yú)行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑(qí)麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该(gāi)由(yóu)上下(xià)家各(gè)支付(fù)一(yī)半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现中介费(fèi)及税(shuì)费均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式(shì鹅颈藤壶多少钱一斤，鹅颈藤壶和佛手螺一样吗)，在房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给(gěi)下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的(de)基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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