导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国(guó)家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎(hū1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少)意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国(guó)总人(rén)口的(de)近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将延续(xù)，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经(1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少jīng)济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市(shì)的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的(de)房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要(yào)是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居(jū)民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套数，并进(jìn)一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问题(tí)。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有(yǒu)物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经济(jì)工作会议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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