文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完(wán)全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需(xū)要严格的(de)资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度(dù)有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的(de)本(běn)质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在(zài)国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发(fā)时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要(yào)一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起(qǐ)到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提高了(le)居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住(zhù)房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的(de)上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房(虎门销烟发生在哪里fáng)合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工(gōng)程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设(shè)虎门销烟发生在哪里名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的(de)保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在(zài)合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-虎门销烟发生在哪里24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必(bì)须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可(kě)返(fǎn)还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行(xíng)专门(mén)项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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