5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīn碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗g)耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的(de)房地(dì)产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募(mù)所持房地(dì)产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其他(tā)房碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面不(bù)断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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