5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的(de)机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复苏(sū)链上最后一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进(jìn)入(rù)大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定(dìng)的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售(shòu)额(é)，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的(de)时代(dài)已经(jīng)过去，未来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上银(yín)基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学成本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良(liáng)好的不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题(tí)，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率比三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持(chí)续(xù)提(tí)升，再(zài)次是拿(ná)地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报(bào)梳(shū)理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月(yuè)份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以及(jí)市场的(de)去库存压(yā)力、企业的三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地(dì)产以及(jí)其上(shàng)下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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