万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了(le)共(gòng)同债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述(shù)不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中(zhōng)债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子(zi)实(shí)际上(shàng)都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的(de)高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可(kě)以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题(tí)的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前(qián)，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成(chéng)为(area可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数wèi)了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北(běi)平府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成为被执行(xíng)人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到(dào)这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!area可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数g>如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没(méi)有得(dé)到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？