5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色(sè)，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音p>

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居民存(cún)款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地产的(de)更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城(chéng)镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上银基(jī)金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的(de)地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的(de)净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会(huì)依(yī)然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较(jiào)低的融(róng)资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权债务(wù)关系(xì)等(děng)问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的(de)角度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的(de)要慢(màn)很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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