5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地产已经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思票(piào)投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认识转变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易(yì)日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思家(jiā)上(shàng)海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司(sī)也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续(xù)提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月份开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多数(shù)城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了(le)半年报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及(jí)上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这(zhè)需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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