OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，浦(pǔ)东新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个(gè)交易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发(fā)事(shì)件，因此导致二级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的(de)原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流(liú)出(chū)，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市(shì)场价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会(huì)受(shòu)到(dào)基本(běn)面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年(nián)内二(èr)级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价(jià)值，很适(shì)合(hé)稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此(cǐ)外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身(shēn)园区类资产就回(huí)调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到(dào)租(zū)金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率下降事(shì)项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相关(guān)事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩(kuò)募(mù)说明(míng)会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到(dào)回升(shēng)。没想到仅过了不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告(gào)引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人坦言(yán)，事(shì)发突然确实始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第(dì)一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步(bù)启动了(le)应(yīng)急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天产业、信息(xī)技(jì)术(shù)等产业(yè)客(kè)户，租赁意(yì)向(xiàng)面积(jī)超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完成去(qù)化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租(zū)和(hé)换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生(shēng)在市场活跃度(dù)的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给(gěi)租(zū)户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差(chà)异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼(l40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大óu)的成新(xīn)度高一些，单(dān)价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目(mù)前(qián)在管资产约五百万方，还有一(yī)些其他(tā)在(zài)开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区(qū)产业空间资(zī)产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们(men)实现基金扩容(róng)的(de)第一(yī)步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了(le)一(yī)些突(tū)发(fā)情况需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程(chéng)中(zhōng)所经(jīng)历的(de)相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的所(suǒ)有负(fù)面(miàn)影响，维持预(yù)期和(hé)市场的(de)信(xìn)心。”

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