OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续(xù)延续此前(qián)几(jǐ)日的(de)下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度重(作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出zhòng)视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终(zhōng)报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目(mù)前上(shàng)市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上(shàng)述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收(shōu)益率高的(de)产品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区(qū)最终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金(jīn)流没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前(qián)期本身园(yuán)区类资产就回调不(bù)少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基(jī)础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的(de)业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了(le)一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋(qū)于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储备(bèi)租(zū)户正常转化后(hòu)，项目出租(zū)率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时(shí)间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募(mù)之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责(zé)人(rén)坦言，事(shì)发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了(le)沟通和核(hé)实工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能(néng)、航(háng)天(tiān)产业、信(xìn)息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽(suī)然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的张江光大(dà)园项目一季度末也(yě)有作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出将近(jìn)30％的空置(zhì)率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那(nà)么(me)多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园一(yī)直(zhí)以来(lái)都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调(diào)租和(hé)换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目(mù)的大(dà)租(zū)户退(tuì)租(zū)正好发生在(zài)市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及(jí)时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租(zū)户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新(xīn)度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平的(de)面(miàn)积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也(yě)会根(gēn)据自(zì)身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面(miàn)能(néng)更加充分发挥协(xié)同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关(guān)负责人表示(shì)，张江(jiāng)集(jí)团(tuán)和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还(hái)有(yǒu)一些其(qí)他在(zài)开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区(qū)产业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募(mù)是(shì)我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们(men)可能面(miàn)临了一(yī)些(xiē)突发(fā)情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展过程(chéng)中所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽(jǐn)一(yī)切可能(néng)化解当前突发事件的所有负(fù)面(miàn)影(yǐng)响，维持预(yù)期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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