近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基(jī)金募(mù)集(jí)材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但(人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么dàn)不等同于债券(quàn)的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调(diào)减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的(de)分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确(què)定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的(de)，对特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级(jí)市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年(nián)限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相对股债市(shì)场独(dú)立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较适合(hé)长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资(zī)产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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