近(jìn)两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息披(pī)露(lù)文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际获得(dé)的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年(nián)度(dù)可分配(pèi)金额(é)以现(xiàn)金形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回(huí)报，而是(shì)由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的(de)亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的(de)分(fēn)红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括(kuò)利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前(qián)提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的(de)现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营(yíng)权到期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额(é)包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目的(de)土地或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在(zài)相对(duì)股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适(shì)合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的资产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成)连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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