5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延(yán)续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲(qū)线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的1漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里24只房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后(hòu)日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地(dì)房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产(chǎn漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国(guó)企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房(fáng)地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季(jì)度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地(dì)产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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