万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维(wéi)权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的(de)处(chù)置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报(bào)道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法院提出(chū)执(zhí)行(xíng)异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第(dì)一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么(me)又(yòu)要(yào)质(zhì)押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团(tuán)及其实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在(zài)持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团(tuán)股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于(yú)难(nán)。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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