5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对(duì)房地产行(xíng)业(yè)的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是(shì)保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复(fù)苏链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化(huà)时(shí)代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊(shū)的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人(rén)士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依(yī)然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来(lái)说估值(zhí)的修复(fù)更明(míng)显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集(jí)中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去(qù)持续观察(chá)国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩(jì)分化更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而(ér)现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

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　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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