一线城市(shì)，也不端着了。

　　昨天，深(shēn)圳取消二手房指导价的消息在房(fáng)产圈刷屏(píng)了。

　　这条消息为什么这么(me)重要？首(shǒu)先二(èr)手房指(zhǐ)导价(jià)被(bèi)称为“核弹级”政策，其次深(shēn)圳几乎是最后一个(gè)还在“认真”实施这条政策(cè)的城市(shì)，最后深(shēn)圳是房价前三(sān)的核心城市。所以，深圳的一举一动都(dōu)具有风(fēng)向标(biāo)意义。

　　有(yǒu)分析(xī)人士(shì)指(zhǐ)出，深(shēn)圳二手(shǒu)房指导价(jià)如果取消(xiāo)，首先有利于深圳二手房(fáng)回(huí)暖(nuǎn)，然后(hòu)二(èr)手房回(huí)暖(nuǎn)有利于深圳楼市总(zǒng)体(tǐ)回暖，最后深(shēn)圳楼市回暖有(yǒu)利(lì)于(yú)全国楼市回暖(nuǎn)....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效应(yīng)”。

　　1

　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深(shēn)圳(zhèn)疯传“二手房(fáng)指导价”正(zhèng)式结束。传言称：二(èr)手房贷款不按官方参考价(jià)（指导价(jià)），银行(xíng)核定房价以网签备案价和评估价孰低为准。

　　自此，参考价(jià)真正(zhèng)变成了“参考价”。

　　目前没(méi)有看到官方文件。据(jù)证券时报21日(rì)消息(xī)，目前深(shēn)圳多家大行(xíng)表示(shì)“尚未接到正式通知，目前仍按参考价办理(lǐ)按揭”。所以(yǐ)还需要(yào)持续的关注。

　　易居研究院研究总(zǒng)监(jiān)严跃进认为，本次政策大概率为真，更多体(tǐ)现为银行(xíng)贷(dài)款等(děng)领域按照(zhào)新的规则(zé)进行，但不会(huì)出台正式(shì)文件。

　　有时候(hòu)，有(yǒu)些事情，是不用发文件的。毕竟可以“窗(chuāng)口指导”。

　　2021年2月8日(rì)，深圳(zhèn)楼(lóu)市二手房(fáng)指导价横空(kōng)出世(shì)。当时，深圳一(yī)口气(qì)公布了全市3595个(gè)小区的参考价，很多南山、福田(tián)、宝(bǎo)安中心区的(de)高价盘，直接按照(zhào)当时的市场价打了(le)5折、6折来(lái)“指导”，银行(xíng)只能按照指导价来计算(suàn)首付(fù)、发放贷款。

　　当时(shí)大家还不(bù)觉得(dé)厉害(hài)，但经历了这两年的痛苦，才深(shēn)知为(wèi)啥叫做——“核弹级(jí)”。

　　举(jǔ)个例子，市(shì)场价1000万的房(fáng)学跆拳道考级国家认可吗知乎，学跆拳道考级国家认可吗女生子，如果不“指导”，可以首付3成即(jí)300万；如(rú)果指(zhǐ)导(dǎo)价打(dǎ)七折即700万，那(nà)么(me)首付3成210万(wàn)，加上需要全款(kuǎn)支付的部分，实际首付去到了510万，相当于首付5成了（多给210万首付）。这(zhè)直接让大批(pī)量(liàng)买家，失(shī)去了购房能力，相当于强势“降杠杆”。

　　自深圳推行二(èr)手房参(cān)考价(jià)以(yǐ)后(hòu)，东莞、宁波、成都(dōu)、三亚(yà)、西安、合肥、广州等10多个城市陆续跟进(jìn)。事实也确实证明(míng)了，这条(tiáo)政策的“核弹”级别(bié)。

　　到了(le)2021年10月(yuè)，根据安(ān)居客的统计(jì)，实(shí)施二手房(fáng)指导价的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫(yì)情的影响(xiǎng)，二手房更是惨不忍睹。以2022年12月数据为例(lì)，全国(guó)70个大中城市(shì)房价只有6个同比上涨，其他的泥沙俱(jù)下。

　　2

　　深圳，有人(rén)付出了沉重代价

　　据深圳乐(lè)有(yǒu)家(jiā)研究中(zhōng)心数据显(xiǎn)示：成交(jiāo)量上，二手房指导价出台当年，深圳(zhèn)二(èr)手住(zhù)宅成交(jiāo)量同(tóng)比下(xià)滑57％。2022年继(jì)续(xù)腰斩，成(chéng)交量同(tóng)比(bǐ)下滑47％，全年(nián)成交量(liàng)仅2.2万(wàn)套，创近二十年最低记录，相较2020市(shì)场高峰缩水近(jìn)八(bā)成(chéng)。

　　价格(gé)方(fāng)面，与二手房指(zhǐ)导价发布当月(yuè)相比(bǐ)，如今二(èr)手房挂牌价低于及(jí)接近参考价的房(fáng)源占比大幅增加。2023年一季度，深圳各区(qū)二手房成交(jiāo)TOP10小区中，过半成交价低于参(cān)考价。

　　只有真(zhēn)实经历其中的人，才能深切的感知其威力。

　　深(shēn)圳(zhèn)房(fáng)东，斩仓的新(xīn)闻不绝于耳。

　　据(jù)说一位码农(nóng)三年前(qián)高杠杆买了2套(tào)华(huá)润城(chéng)，月供12万，最终亏损1000万(wàn)破产(chǎn)。据媒体推测(cè)，如果案例(lì)属实，买家(jiā)的实际购房成本高达20万/平(píng)，目前价格跌至14万/平，叠加这三(sān)年的房贷和持有成本(běn)，差不多亏损超千(qiān)万。

　　深圳一大批人这两年感受到了太多“心酸”。二手房成交(jiāo)量创下多年(nián)新低，学区房神话(huà)不再，房产(chǎn)中介的日子难过，投资客挥(huī)泪斩仓....

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　　在稳(wěn)楼市的基(jī)调(diào)下，2022年以来，实施了二手房(fáng)指导价的(de)城市陆陆(lù)续续低调退出(chū)，目前只有深圳(zhèn)还是最后的“堡(bǎo)垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义明显(xiǎn)

　　最近一线城市(shì)也不(bù)端着了(le)。

　　近日，北京(jīng)在房(fáng)山区(qū)试点多子女家庭和(hé)职住平(píng)衡家庭购房(fáng)支持政策。上海也考虑予以多孩家庭(tíng)在新房计(jì)分(fēn)制度政策上的(de)支(zhī)持。

　　从最新公布的3月(yuè)份70个大(dà)中(zhōng)城市商品住宅(zhái)销(xiāo)售价格(gé)变动情况来看，广州、深圳的新房、二手房(fáng)价(jià)格仍然是同比去年(nián)依(yī)然是下(xià)降的。

　　北京(jīng)、上(shàng)海已经同比增长了(le)，其他二(èr)线城市(shì)如杭州、成(chéng)都、南京、合(hé)肥等城市价(jià)格都是同比上涨的。

　　广(guǎng)州(zhōu)、深圳能不急吗？

　　事实上(shàng)，上面可能更急。3月份，两部门联(lián)合发文，全面推动二(èr)手房“带押过户”全国实施，这是一(yī)条被广泛好评的(de)新政。对于激活二(èr)手房交(jiāo)易，具有定海神针般的作用(yòng)。

　　住建部(bù)部(bù)长倪虹(hóng)近日(rì)更(gèng)是指出(chū)：建筑业、房地产(chǎn)企业要发挥国民经(jīng)济“顶梁(liáng)柱”“压舱石”作用。回(huí)归到常(cháng)识，从字(zì)面理解一下这两个(gè)词(cí)，意思就(jiù)是——顶梁柱如果不行了，上面不就塌了嘛(ma)？压(yā)舱(cāng)石如(rú)果压不住(zhù)，小船不就翻了？

　　也许，今年扶(fú)持楼市的政策，还(hái)有一大波正在路(lù)上...

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