导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地(dì)产存(cún)量极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购买二(èr)手房都是(shì)商品住(z台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思hù)宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套(tào)房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住(zhù)宅(z台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思hái)需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套房，在高(gāo)房价(jià)的(de)大城市租(zū)赁(lìn)一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人(rén)口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美(měi)好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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