近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提(tí)醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际(jì)获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的(de)主(康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造(zào)或补缴土地(dì)出让(ràng)金等(děng)追加投(tóu)资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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