OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续(xù)此前几(jǐ)日的(de)下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区(qū)国(guó)资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场波(bō)动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日(rì)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市(shì)以来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释”一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的原因，最近(jìn)几个(gè)交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到(dào)一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌(diē)会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备(bèi)一(yī)定的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率下降事项，一(yī)度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会(huì)中管理人就相关(guān)事项进行了(le)解释说(shuō)明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平(píng)稳(wěn)。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释11日召(zhào)开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得(dé)到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各(gè)方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人(rén)介绍说(shuō)，目(mù)前储(chǔ)备租户还是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业(yè)、信息技术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积(jī)超(chāo)过了(le)2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为(wèi)实际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然收了(le)三个月履约保证金给(gěi)了我们(men)一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面(miàn)积在(zài)短(duǎn)期(qī)内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的(de)空(kōng)置率为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳(wěn)定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户(hù)退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活(huó)跃度的(de)短(duǎn)期低点，目前(qián)市场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)在给租(zū)户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付(fù)标(biāo)准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有一(yī)些差异(yì)化，张润(rùn)大(dà)厦多(duō)是两千多平的(de)大(dà)平层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后(hòu)，新老资(zī)产的(de)管理人都(dōu)变(biàn)成了一(yī)家(jiā)，后续我(wǒ)们(men)在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张(zhāng)江高科目前(qián)在(zài)管资(zī)产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学(xué)城这三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事(shì)件(jiàn)的(de)所有负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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