5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的>行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是(shì)进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特殊的(de)行(xíng)情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代(dài)已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要(yào)布(bù)局(jú)在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席(xí)研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也(yě)是(shì)机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要(yào)是因(yīn)为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按(àn)照(zhào)现在的(de)经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业(yè)的资(zī)金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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