导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国(guó)家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然(rán)激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当前(qián)的房子(zi)是(shì)否真的过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流动(dòng)人口在(zài)老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带(dài)房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户(hù)均人(rén)口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅(zhái)市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议(yì)明(míng)确(què)指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

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