文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了(le)商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数居民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推(tuī)动了中国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划(huà)经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面(miàn)积和销售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年以来全(quán)国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名(míng)义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模(mó)式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支(zhī)付(fù)的(de)房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放的(de)验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德(dé)国(guó)没(méi)有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期房(fáng)设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司(sī)的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的(de)权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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