近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的(de)时应了(le)解资(zī)产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红(hóng)预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思duì)于(yú)基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际(jì)获(huò)得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的(de)投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很(hěn)大(dà)，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每年的(de)现(xiàn)金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类资(zī)产的分红包括了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加(jiā)上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产(chǎn)更多(duō)关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均(jūn)会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预测(cè)。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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