导读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规(guī)模缩(suō)小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽(hū)略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗>城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国(guó)和日(rì)本的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前(qián)，中国(guó)的(de)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为1美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗4.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均(jūn)水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们(men)测(cè)算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规(guī)模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭(tíng)购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和(hé)其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期(qī)。