万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个(gè)位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中(zhōng)赫集(jí)团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉(sù)开发商(shāng)，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确(què)了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的(de)，可(kě)以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊(jīng)人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居(jū)住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到(dào)沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安(ān)的估(gū)值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又(yòu)要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理况没有得(dé)到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何(hé)能独(dú)善(shàn)其身？

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