OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开，此后二级市场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来(lái)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在(zài)全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中(zh为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果ōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光大(dà)园项目出租(zū)率有所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避(bì)的原因，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资(zī)金有所流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价(jià)格(gé)是不是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的(de)产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租(zū)金收(shōu)入受不(bù)受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多(duō)大(dà)，估(gū)计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披(pī)露的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回(huí)落。在(zài)随后(hòu)召开的业(yè)绩说明会中管理人(rén)就相关事(shì)项进(jìn)行(xíng)了解释(shì)说明，市场信(xìn)心(xīn)得(dé)到(dào)了一定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运(yùn)营团队(duì)表示了对张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书(shū)和(hé)合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到(dào)回升(shēng)。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不(bù)到三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了(le)新的(de)考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通和核实(shí)工(gōng)作，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相关负(fù)责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户(hù)还是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储(chǔ)备转化(huà)为(wèi)实际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保证金给(gěi)了(le)我们一(yī)些空间(jiān)，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的(de)态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人(rén)有那么多储备租户，之前的(de)空(kōng)置率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解(jiě)释(shì)，张江光大(dà)园一(yī)直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和(hé)换租(zū)都属于正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的(de)短期低(dī)点，目前(qián)市场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租(zū)率下滑(huá)情况没(méi)有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边也作了(le)一定的资源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外(wài)，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多(duō)平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以(yǐ)一千(qiān)平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资(zī)源(yuán)共享和(hé)联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它(tā)未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和(hé)我们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十(shí)年(nián)建设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能(néng)化解当前突发事(shì)件的(de)所(suǒ)有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信心。”

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