文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有条件的(de)可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gān0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号g)杆(gān)的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工程进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格(gé)的(de)资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完(wán)善、规范化(huà)，建立健全(quán)的(de)监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需(xū)放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设(shè)的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业化的进程大(dà)于(yú)城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于(yú)当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银(yín)行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益(yì)，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号　

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的(de)方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付(fù)，交付(fù)后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也(yě)依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺(quē)陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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