5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的(de)机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间)业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名最(zuì)高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价(jià)，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其(qí)布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势(shì)头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公司股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本(běn)，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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